オール電化のポイント

正当事由の有無の判断　正当事由が認められるのは、プラス要因からマイナス要因を差し引いて、社会通念上明け渡しが妥当といえるだけのプラス要因が残る場合です。
定期借家契約における正当事由　定期借家契約では更新がありませんから、契約が終了すれば、正当事由を問題にすることなく、明け渡しを求めることができます。
　ただし、契約期間内に、賃貸人が期間内解約条項に基づいて明け渡しを求めるためには、正当事由が必要です。
借地借家法26条1項、 28条最高裁昭和29年1月22日判決借地借家法28条正当事由の判断　正当事由の有無は、容易には比較できない様々な事情を考えあわせますので、判断には困難が伴います。
判断の結果として、完全な正当事由はないけれども、一定の割合までの正当事由は認められるという場合も多くな　ります。
正当事由の補完　正当事由の一部が不足している場合には、その不足部分を金銭で補充することにより明け渡しが認められます。
立退料は、正当事由の不足分を補完するための金銭と考えることができます(図65)。
′立退料の算出　普通借家では、借家権は財産的価値があります。
その価格は　借家権の価格　-　更地価格×借地権割合×借家権割合(注1)という計算式で求めるのが普通です。
　借地権割合は、東京付近では、住宅地で60%程度、商業地域で70%から80%程度とされる場合が多く、借家権割合は30%とされます。
　この計算式で求められた借家権の価格に、正当事由の不足割合を掛け合わせた額が基準です。
これに、営業補償や移転の実費を考慮して立退料となります。
立退料はおおよそ　立退料　-借家権の価格×正当事由の不足割合+営業補償や移転費用の　　　　　　考慮という計算式で算出されます。
定期借家契約における立退料　定期借家契約の期間満了時に明け渡しを求めるためには、正当事由は問題になりませんので、正当事由の補完としての立退料は不要になります。
注1 :国税庁が評価基本通達に基づき借地権割合、借家権割合を定め、路線価図に記　　載しています。
一般にこの通達が割合算定の基準とされています。
平成8年6月の民事執行法改正(図66)①引き渡し命令　競売の買受人が不法占拠者に対して引き渡し請求のため常に訴訟を提起しなくてはならないとすると費用と時間がかかってしまいますから、不法占拠者がいると売却価格が低下してしまいます。
事件記録からみて引き渡し請求権が確実であると認められる場合には、不法占拠者に対して訴訟をせず明け渡しの強制執行ができる引き渡し命令を求められます。
改正により引き渡し命令が容易になりました(注1)。
②売却のための保全処分　競売が開始して差押えの効力が生じても、差押えの効力は処分禁止だけですので、差押え後も、債務者は通常の用法に従う限り不動産を自由に利用することができます(注2)。
ただ、競売を妨害し価値を減少させる行為に対しては、保全命令を出すことができます。
不法占拠者に対してもこの保全命令を出すことができるよう改正されました(注3)。
③競売開始決定前の保全処分　不法占拠者に対する迅速な対応を可能にするため、競売開始決定の前でも、特に必要があるときには、保全処分ができるようになりました(注4)。
車平成1 0年1 0月の民事執行法改正①執行抗告の制限　多くの執行抗告が競売を遅延させるため行われていたので、競売遅延目的の執行抗告を却下できることとしました(注5)。
②執行官の権限　現況調査をする執行官の権限を強化しました。
とくに、不法占拠者についての電気、ガス、水道の調査(ライフライン調査)の権限を認めたことは、不法占拠者に対し明け渡し請求するために有意義です(注6)。
注1民事執行法83条1項注2民事執行法46条2項注3民事執行法55条1項注4民事執行法187条の2注5民事執行法10条5項4号注6民事執行法57条5項従来の考え方　抵当権は物の占有を移さずに交換価値を把握する権利であって、抵当権者は物の使用に干渉はできないから明け渡し請求ができないとされていました。
明け渡し請求をするのは、抵当権者ではなく、所有者だという考え方に基づきます(注1)。
　判例も、抵当権者の不法占拠者に対する明け渡し請求を否定していました(注2)。
問題点　しかし、所有者の資産状態が悪化し、すでに融資を返済できない状況では、いずれ競売が実行されれば不動産は所有者の手から離れることとなりますので、所有者は不法占拠者に対し明け渡し請求をすることに実質の利益はなくなっています。
　また、抵当権者は物の交換価値を把握するだけとはいえ、不法占拠者がいると、競売の売却価格が低下することとなります。
　そこで、不法占拠者に対する明け渡し請求を否定した判例は、実務の現状を理解しないものとして厳しく批判されていました。
判例変更　平成11年11月に判例が変更になり抵当権者の明け渡し請求が肯定されました(注3)。
　裁判所は「第三者が抵当不動産を不法占拠することにより、競売手続の進行が害され適正な価格よりも売却価格が下落するおそれがあるなど、抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ抵当権者の優先弁済権の行使が困難となるような状態があるときは、これを抵当権に対する侵害と評することを妨げるものではない」 「抵当権の効力としてその状態を是正し抵当不動産の所有者に対し、抵当不動産を適切に維持又は保存するよう求める請求権を有するというべきである」 「抵当権者はその請求権を保全する必要があるときは民法423条の法意に従い、所有者の不法占拠者に対する妨害請求権を代位行使することができる」と判断しました。
注1 :この考え方は、従来から抵当権ドグマといわれ、批判がありました(金融法務事情1287号4頁)注2 :最高裁平成3年3月22日判決(判例タイムズ754号70頁)注3 :最高裁平成11年11月24日判決(判例時報1695号40頁)　日本の証券化も、根幹となる制度インフラは整いました。
また投資商品としてみても、証券の譲渡性が認められ、投資単位も引き下げられるなど、発展の基礎はかたまりつつあります。
　しかし、いまだ解決すべき多くの課題が残っています。
市場整備　公正な取引が行われるため、市場整備が不可欠です。
資料の必要性　一般投資家から資金が流入するためには、投資商品としての信頼性と投資家にとっての安全性を投資家自らが判断できる制度が必要です。
そのために、各商品の情報開示、デュー・デリジェンスや投資インデックスなど投資判断調査の内容と仕組みを安定させることが必要です。
　投資判断の資料としては、不動産運用に関する具体的な情報も不可欠です。
個々の不動産の具体的な情報ということになると、テナントとの契約に関する情報や、建物の維持管理に関する情報も必要になります。
このような情報をどの程度公開しうるのか、今後の議論がまたれます。
投資単位　事業型について平成11年2月に投資単位が500万円に引き下げられたので、投資に参加できる層はかなり広がりました。
しかし、まだ大衆的な市場として成熟するのに十分小口化されたとはいえません。
より一層投資しやすく小口化することが必要です。
税制上の問題　不動産をSPC (特別目的会社)に譲渡するにあたっての不動産取得税や登録免許税は半額に軽減されてはいますが、現実に制度を利用するにはいまだ十分な軽減措置がなされているとはいえません。
税制の根本的な改正なしに、証券化の発展はありません。
　法人税の非課税要件の緩和、譲渡益課税の繰り延べ等も証券化が発展するために必要な税制です。

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